Normativa en la reforma de locales comerciales en Madrid: cómo saber si es viable tu proyecto según la Ley

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La reforma de locales comerciales en Madrid implica hoy día adaptarse a una serie de normas de muy diferente naturaleza, algunas de rango estatal (Código Técnico de Edificación, CTE, de 2006), otras autonómico y, en muchos casos, municipales. Parece complicado, pero un buen conocimiento de la regulación puede ayudarte a saber qué reformas precisa tu local. Comencemos por el principio…

Cuando tengas pensado iniciar una actividad comercial de venta al por menor, el Ayuntamiento de Madrid te va a pedir algunos requisitos y va a verificar después su cumplimiento.

Comprobación de la compatibilidad de uso

Lo primero con lo que te vas a enfrentar es con la comprobación de la compatibilidad de uso.

Comprobar que en la zona de la ciudad donde se pretende implantar el uso terciario comercial, este uso esté permitido por la normativa urbanística. En el visualizador de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid puedes introducir la dirección exacta del local para ver su uso.

EJEMPLO DE FICHA URBANÍSTICA

En esta ficha encontrarás datos importantes sobre sus condiciones urbanísticas:
Visualizador urbanístico del Ayuntamiento de Madrid: ayuda para ver qué reformas de locales comerciales son posibles y si tienen limitaciones.  Aquí puedes encontrarte con dos casos: que el edificio está regulado por una Norma Zonal (NZ) o no. En el caso que nos ocupa, vemos que el local elegido sí está afectado por una NZ 1 de Grado 3. Además, el edificio está catalogado como BIC (Bien de Interés Cultural) en cuanto a fachada y escaleras.

Lo que dice el Ayuntamiento al respecto es lo siguiente: “El pequeño comercio (superficie inferior a 500 m2 ) es admisible en planta baja e inferior a la baja (unidas interiormente y con acceso directo desde la vía pública) en la mayoría de las normas zonales […]”.

También leemos que el grado 3 se asigna a “a las manzanas típicas de los antiguos ensanches, es decir aquellas en que mediante el trazado de una alineación interior máxima se obtiene un patio de manzana de dimensiones correctas”.

Protección patrimonial, sí o no…

1. Sin protección patrimonial:

Si el edificio o local no cuenta con ninguna protección patrimonial, aparecerá en la ficha el texto “sin catalogar”. En este caso, la normativa dice los siguiente:

“La actividad comercial de pequeño o mediano tamaño en Madrid se tramita por Declaración Responsable* independientemente de la importancia de las obras a acometer, al amparo de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid, y siempre que el edificio o local no esté protegido con el N1 de catalogación  […]”

2. Con protección patrimonial Nivel 1:

Las actuaciones sobre estos locales están sujetas a licencia previa, y no basta con la Declaración Responsable.**

Qué es la Declaración Responsable
Este documento declara que se cumplen los requisitos exigibles de acuerdo a la normativa vigente y que se dispone de la documentación que lo acredita (certificados técnicos, planos, proyectos…). Junto con la declaración responsable se paga una tasa en función del tipo de actividad, de la superficie del local y de la zona del municipio.

* Un caso especial: fachadas en edificios protegidos
En ciudades como Madrid, no es inusual que los bajos de los edificios protegidos sean usados para locales. Hay que tener en cuenta que en los edificios protegidos, la fachada es un elemento de restauración obligatoria, por lo que si se tiene previsto establecer algún tipo de actividad con la reforma de locales comerciales en Madrid ubicados en algún edificio protegido, es prioritario revisar el estado de la fachada del local y, si ésta se ha visto alterada, emprender las obras necesarias para restituir la fachada a su estado original, independientemente de que éstas sean necesarias, o no, para la implantación y funcionamiento del negocio.

En ese caso, la reforma de locales comerciales en Madrid necesita un proyecto o memoria técnica firmado por un técnico competente, que deberá valorar si la fachada o la propuesta de actuación de recuperación de la misma, cumple con los Criterios Generales de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural, en cuyo caso no necesita ser informada la actuación por la citada Comisión de Patrimonio y puede presentarse la DR directamente.

Por el contrario, si la propuesta de recuperación no cumple los criterios de la Comisión, o el edificio se encuentra incluido en el ámbito denominado Cerca y Arrabal o está declarado Bien de Interés Cultural (BIC), o es entorno de Monumento, entonces es obligatorio tramitar una Consulta Urbanística Especial en la Agencia de Actividades, para conseguir el dictamen favorable de la Comisión Local de Patrimonio Histórico o de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural, en función del caso.

Criterios clave del Código Técnico de Edificación

Los aspectos más importantes a cumplir del CTE,  y que serán objeto de comprobación administrativa, son los siguientes:

✔Prevención de Incendios:

  1. Medidas para evitar la propagación de un incendio en su local o edificio.
  2. Condiciones de evacuación de los ocupantes.
  3. Instalaciones de protección contra incendios.
  4. Protección de la estructura (techos o forjados y pilares que sujetan un edificio) para que un eventual incendio no afecte a la seguridad estructural del mismo.
  5. Accesibilidad de los camiones de bomberos (sólo en los casos de nuevas plantas).

✔ Seguridad en la utilización del local o Seguridad frente al riesgo de caídas.

  1. Seguridad frente al riesgo de impacto o de atrapamiento.
  2. Seguridad frente al riesgo de aprisionamiento en recintos.
  3. Seguridad frente al riesgo causado por iluminación inadecuada.

✔ Promoción de Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.

  1. Itinerario adaptado.
  2. Servicio higiénico adaptado.

✔Protección del Medio Ambiente para evitar afecciones a los vecinos (ruidos, olores, gases, humos , aire caliente de climatización, vertidos , escombros, etc.).

✔ Normas higiénico–sanitarias.

Qué condiciones básicas se exigen en la reforma de locales comerciales en Madrid

✔ Altura que debe tener el local

La reforma de locales comerciales en Madrid debe tener en cuenta que se ha de dejar una altura libre (distancia entre el suelo y el techo decorativo) mínima de 2,50 m en salas de venta. Esta altura podrá reducirse hasta 2,20 m en espacios donde no hay personal habitualmente (almacenes, cuartos de basuras, vestuarios y aseos).

Una de las reformas de locales comerciales realizadas por Kubo en la calle Luchana de Madrid.

✔ Condicionantes en la distribución del local

La distribución está condicionada por varios elementos que se deben integran en la reforma de locales comerciales en Madrid, y que son los siguientes:

  1. Sala de ventas (a estas corresponde la altura libre de 2,50 metros que mencionábamos antes).
  2. Almacén o trastienda en establecimientos de elaboración, venta y servicio de alimentos y/o bebidas (no hay limitaciones en cuanto a superficie mínima).
  3. Cuarto de basuras: podrá ser el comunitario del edificio si no se superan los 240 litros diarios de residuos. En caso contrario, deberá estar en su interior.
  4. Servicios higiénicos: en locales con una superficie hasta 200 m2, es obligatorio disponer de un retrete y un lavabo para uso del personal. Por cada 200 m2 adicionales o fracción superior a 100 m2 , otro retrete y lavabo, separados por sexos y con un anteaseo para separarlos del resto del local. En centros comerciales los servicios pueden estar reagrupados con los del centro comercial. Para locales de más de 750m2 son obligatorios los aseos de uso público.
  5. Vestuarios para el personal. La norma es aplicable cuando se trate de establecimientos de elaboración, venta y servicio de alimentos y/o bebidas.
  6. Zona de carga y descarga en el exterior para los comercios de más de 500 m2 de superficie de venta, situados fuera del Centro Histórico.
  7. Agua fría y caliente, saneamiento, ventilación, suministro eléctrico y suministro de agua contra incendios cuando lo requiera por dimensiones (Sup.>500 m2 ).
  8. En el comercio alimentario, los diferentes espacios deberán estar situados de manera que no se produzca contaminación entre zonas sucias y zonas limpias.

✔ Alineación de la fachada del local

No se admite sobresalir de la alineación a fachada ni la instalación de marquesinas. En los exteriores del cierre ya no se permiten capialzados (cajón). Estos deben quedar en el interior del local, no hacia la fachada como ocurría antes. Los equipos de aire acondicionado no podrán sobresalir más de 30 cm de la fachada ni perjudicar la estética del edificio.

✔ Cómo deben ser las placas identificativas de la actividad

Los toldos y demás elementos identificativos o publicitarios de la actividad situados en fachada han de cumplir lo estipulado en la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior

Se regulan muestras, banderines, toldos y elementos análogos, rótulos y otros elementos de identificación. Aquí puedes encontrar más información.

✔ Normas sobre accesibilidad y barreras arquitectónicas

La normativa sobre actividades en Madrid exige que todos los locales sean accesibles para personas con discapacidad, lo que quiere decir que puedan acceder a ellos y utilizarlos de forma autónoma, segura y no discriminatoria. No obstante, existen criterios de exención de estas exigencias en los edificios existentes, que no siempre puede cumplir con esta normativa.

Aunque hasta ahora no se exigía el cumplimiento de la normativa de accesibilidad en locales preexistentes si el uso de la licencia de apertura no se había cambiado, entran en vigor modificaciones importantes a partir de enero de 2019. Aquí puedes leer cómo se modula el cumplimiento de la norma de accesibilidad y las excepciones.

✔ La salida de humos: evacuación correcta del aire de condensación

Uno de los problemas que más denuncias genera tras la reforma de locales comerciales en Madrid viene derivado de la instalación de climatización y/o extracción, cuando no se cumplen las exigencias técnicas básicas, que están dirigidas a evitar molestias a los vecinos. Hablamos, en concreto, de la evacuación al exterior del aire caliente de condensación, a la que se conoce popularmente como salida de humos.

En locales de pequeño tamaño, este aire puede ser evacuado por fachada (con caudales de descarga hasta 1m3 /seg.). Pero no es fácil encontrar el punto de evacuación, debido a que deben guardar determinadas distancias hasta otras ventanas ajenas al local y a la acera. Por esa razón, es tan importante encontrar locales que ya cuenten con salida de humos a cubierta antes de iniciar la reforma de locales comerciales en Madrid.

En cualquier caso, cuando se trata de locales comerciales más grandes, con caudales superiores a 1m3 /seg, el aire de condensación debe evacuarse por chimenea situada encima del edificio propio y los colindantes.  Esto obliga a disponer de chimeneas o situar la unidad condensadora en la cubierta del edificio.

Las distancias fijadas en la Ordenanza en función del caudal se determinan mediante esta fórmula:

Caudal de aire C (m3 /s) Distancia a huecos Distancia a acera, vía pública C < 0,2 1,8 m 2 0,2 ≤ C ≤ 1 2,5 m 2 m 2,5 m 3,5 m C > 1 Chimenea

Cuando es exigible chimenea, esta deberá ser exclusiva, independiente y estanca y debe ser un metro más alta que el edifico propio y los que estén situados en 15 metros a la redonda, de acuerdo con el artículo 27 de la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano,

✔ Aspectos medioambientales en la reforma de locales comerciales en Madrid

Para la ejecución de la reforma de locales comerciales en Madrid, también deben tenerse en cuenta desde el punto de vista medioambiental los siguientes aspectos:

  1. La gestión de los residuos de construcción y demolición y la previsión de ocupación de la vía pública con el acopio de materiales de obra. Para ello debe observarse el cumplimiento de la Ordenanza de Limpieza de los Espacios Públicos y Gestión de Residuos y la documentación a presentar según la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas en la Ciudad de Madrid.
  2. La presentación del impreso de identificación industrial de la actividad en el Área de Gobierno de Medio Ambiente y Movilidad.

Expertos en la reforma de locales comerciales en Madrid según actividad

Somos expertos en la reforma de locales comerciales en Madrid,  y disponemos una gran experiencia en este tipo de trámites. Podemos asesorarte también en la elección del local adecuado para el negocio que pretendes abrir. Contacta con nosotros y pídenos presupuesto.