Reformas de pisos: cómo dividir un inmueble en dos

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Dividir un inmueble en dos viviendas es una excelente solución para sacar partido a un piso antiguo.  Hoy los pisos son bastante más pequeños que hace años: los propietarios prefieren espacios funcionales, asequibles y fáciles de mantener.

Por esta razón, muchas reformas de pisos actuales se enfocan a obtener dos viviendas de una misma propiedad, una decisión que puede ser muy rentable. Ahora bien, ¿se puede hacer? Sí, se puede; pero no siempre. Te contamos qué debes tener en cuenta si estás pensando en llevar a cabo una reforma de este tipo.

Cuándo conviene dividir un inmueble en dos

Las razones para realizar una reforma encaminada a dividir un inmueble en dos pueden ser muchas. Normalmente, este tipo de reformas de viviendas se hacen para poder vender o alquilar dos viviendas en lugar de una, sacando así más partido a la transacción. Pero hay más razones: el desencadenante de la situación puede ser un proceso de divorcio (cada ex cónyuge desea un piso en propiedad), una herencia (dos herederos que quieren un piso cada uno), un hijo o hija que se independiza (y sus padres desean facilitarle el acceso a la vivienda) o un propietario que esté dispuesto a renunciar a parte de su vivienda, para habilitar otro inmueble que poder alquilar.

Además de dividir un inmueble en dos, otra excelente solución para crear una vivienda sin tener que construir es acondicionar un local comercial. No dejes de leer nuestro artículo en el que te contamos qué debes tener en cuenta para reformar un local como vivienda.

Pasos previos. ¡Atención a la normativa!

Razones para dividir un inmueble en dos, hay muchas; pero la segregación no siempre es fácil de llevar a cabo. La normativa española es muy estricta e indica claramente cuándo se puede dividir un inmueble en dos, y cómo llevar a cabo el proceso. Los pasos serían los siguientes:

Criterios de habitabilidad: tamaño mínimo de la vivienda

Las viviendas deben tener un tamaño mínimo para cumplir la normativa. Si no cuentan con determinadas características en lo que respecta a metros útiles, distribución y equipamiento, no será posible obtener la cédula de habitabilidad. La normativa varía dependiendo de las comunidades autónomas y se basa en una Orden del Ministerio de Gobernación que data del año 1944. Desde entonces hasta ahora muchas comunidades autónomas han creado su propia ley de habitabilidad, pero algunas todavía se ajustan a la orden antigua. Si vas a dividir un inmueble en dos, infórmate cuál es el tamaño mínimo en tu comunidad autónoma; actualmente está entre 24 y 36 metros cuadrados.  Además, la distribución deberá incluir un baño o aseo cerrado, pero el resto de las habitaciones pueden estar unidas entre sí. Puedes consultar los tamaños mínimos de las viviendas en España en este interesante artículo publicado por Idealista.

Autorización de la Comunidad de Vecinos

Las reformas de viviendas, sean del tipo que sean, necesitan ser comunicadas antes a la comunidad de vecinos. Si el objetivo de la reforma es dividir un inmueble en dos, la situación se complica bastante porque el resultado afectará a todo el edificio o urbanización. La Ley del Suelo y la Ley de la Propiedad Horizontal requieren que la división de la vivienda cuente con una autorización administrativa, otorgada normalmente por el Ayuntamiento, y con el permiso de la comunidad de propietarios (basta con que lo aprueben 3/5 de los vecinos). Esta norma tiene una excepción: si en los estatutos de la comunidad de vecinos se estipula la posibilidad de segregar o dividir viviendas, no necesitarás la autorización. ¿Quieres saber más? Aquí puedes consultar la Ley del Suelo actualizada.

Proyecto de obra

Saber cómo dividir un inmueble en dos es interesante si queremos reformar una vivienda de gran tamaño. Te contamos cuándo y cómo se puede hacer.Cuando se hacen reformas integrales en pisos, la mayoría de las intervenciones requieren una licencia de obra mayor. Dividir un inmueble en dos es uno de estos casos: para hacerlo es obligatorio solicitar y obtener dicha licencia, que se tramita en el Ayuntamiento. Para obtener la licencia se debe presentar un proyecto realizado y firmado por un arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, y abonar las tasas correspondientes. Si quieres dividir un inmueble en dos o realizar reformas integrales en Madrid, en la web oficial del Ayuntamiento encontrarás toda la información sobre los trámites.

Escrituras y registro

Cuando ya hayas realizado los trámites anteriores, el último paso es elevar las nuevas viviendas a escritura pública. Se trata de un trámite imprescindible para poder registrar los dos inmuebles en el Registro de la Propiedad. De nuevo, este procedimiento indispensable para dividir un inmueble en dos implica pagar un nuevo impuesto; en este caso, el de Actos Jurídicos Documentados. Terminada la reforma, el último paso para disfrutar ya de las dos viviendas es solicitar la Licencia de Primera Ocupación, sin la cual no es posible conectarse a las redes de agua, electricidad y saneamiento.

¿Vas a dividir un inmueble en dos? Consulta a expertos en reformas de pisos

Los trámites necesarios para dividir un inmueble en dos son complicados y farragosos. Para realizar reformas de viviendas de esta envergadura, no lo dudes: lo mejor es acudir a expertos profesionales que solucionarán el papeleo por ti y realizarán la reforma con todas las garantías. Consulta nuestra web sobre reformas integrales en Madrid para ver el resultado de nuestros trabajos.