Todo lo que debes saber sobre las reformas sin licencia de obra

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Las reformas sin licencia de obra no son un caso tan excepcional como pueda parecer. Algunas obras menores no necesitan licencia de obra, y de ellas, sólo algunas deben ser comunicadas a las autoridades competentes en la materia. ¿Sabes qué reformas sin permiso es lícito realizar y cómo puedes informar de las que necesitan comunicación obligatoria? ¿Conoces que tienes que hacer para realizar el cerramiento de una terraza, instalar una antena o colocar un aire acondicionado? En este post vamos a resolver tus dudas. Y a contarte también las consecuencias de realizar reformas sin licencia de obra cuando es obligatoria…

Es cierto que las obligaciones para con la administración pública suelen ser lentas y tediosas, pero a nadie se le escapa que lo mejor es realizarlas a su debido tiempo para evitarse problemas posteriores. El caso de las reformas no iba a ser una excepción… En las reformas integrales suele ser obligatorio pedir licencia de obra, mientras que en otras obras menores, no. De estas últimas, sólo un pequeño porcentaje se libra además de la obligación de comunicación previa.

Llegados a este punto, conviene saber que la decisión sobre qué obras necesitan comunicación o permiso es competencia municipal, y es el área de urbanismo de cada Ayuntamiento quien lo regula.

¿Qué son las obras menores? 

El cambio de suelos es una de las reformas sin licencia de obra más comunes.Las obras menores no precisan de permiso, pero sí de comunicación previa, rellenando un formulario y adjuntando una serie de documentos, que suelen ser una memoria de actuación, un presupuesto y un plano. Además, hay que pagar las tasas fijadas por el Ayuntamiento, que suelen ser un porcentaje del presupuesto. No realizar este “acto comunicado” a la administración correspondiente puede dar lugar a un expediente sancionador y a una multa.

La sustitución de ventanas, la instalación/sustitución de persianas o de barandillas están en el apartado de reformas sin licencia de obra en la mayoría de Ayuntamientos. También necesita ser comunicada una instalación eléctrica, de fontanería o calefacción.

Hay otras pequeñas reformas que quedan al albur de cada administración municipal. Por ejemplo, la pintura de paredes, que en algunas ciudades como Madrid no necesita ser comunicada, mientras que en otras poblaciones, sí.

Reformas sin licencia de obra ni comunicación previa

La pintura de paredes es una de las reformas sin licencia de obra en Madrid.Los alicatados, solados, enyesados o la sustitución de instalaciones propias de electricidad, calefacción o saneamientos se pueden realizar libremente, sin licencia de obra ni aviso anticipado, en una ciudad como Madrid, mientras que en otras localidades próximas sí necesitan ser comunicadas.

Otras pequeñas reformas sin licencia de obra ni de comunicación previa son las reformas secas. Se denominan reformas secas aquellas que se realizan con materiales novedosos que no requieren la intervención en las estructuras del edificio, como por ejemplo, las separaciones con pladur, pavés o policarbonato.

Sin embargo, el cambio de tabiques de obra (tradicional) sí está sujeto a aprobación administrativa con la obligatoriedad de solicitar una licencia previa. Igual que el cerramiento de terrazas, que modifican la fachada y pueden afectar a elementos estructurales del edificio. En cuanto a la instalación de antenas y de aire acondicionado, en principio, y respetando una serie de normas urbanísticas y de la propia comunidad de propietarios del edificio, ya hay jurisprudencia en el sentido de primar el derecho a mantener la vivienda en las mejores condiciones de habitabilidad posibles.

Ahora bien, ¿qué pasa en el caso de que, siendo necesaria la licencia de obras, esta no se haya solicitado…?

Consecuencias de hacer obras sin permiso municipal

Arriesgarse a hacer reformas sin licencia de obra, ya sean integrales o parciales, es algo que desaconsejamos totalmente. Las sanciones pueden ser cuantiosas, tanto como para arruinarle la vida a un particular, y hay que tener en cuenta que se puede incurrir en situaciones de mucha gravedad. En Madrid, por ejemplo, las sanciones van de leves a muy graves, y en función de ello se establecen una serie de multas que pueden llegar incluso de los 30.000 a los 600.000 euros. Y aunque las infracciones urbanísticas prescriben a los 4 años, una vivienda con obras sin legalizar puede quedar fuera de ordenación y sin la posibilidad de efectuar nuevas obras. Sin duda, no merece la pena realizar una reforma sin el correspondiente permiso del área de Urbanismo del Ayuntamiento.

En Kubo, conocemos la normativa urbanística de Madrid y de la mayor parte de poblaciones cercanas, por lo que podemos asesorarte en tu reforma integral sobre aquellos aspectos que la obra de tu casa puede comprender, y aquellos que no. Somos especialistas en reformas integrales de viviendas en Madrid, y puedes contar con nuestra experiencia, conocimiento y soluciones innovadoras si estás pensando en hacer obras en tu casa.